Plus-values internationales au Maroc : Guide fiscal 2026 pour non-résidents et conventions bilatérales

Vous êtes un non-résident et envisagez de céder des parts d'une société marocaine ou un bien immobilier au Maroc ? La fiscalité des plus-values internationales est un domaine spécifique qui requiert une compréhension approfondie du droit fiscal marocain et des accords bilatéraux. En 2026, plusieurs règles clés s'appliquent, notamment la distinction entre imposition des titres et de l'immobilier, ainsi que la notion de prépondérance immobilière.

Cession de parts ou actions par un non-résident au Maroc

Lorsqu'un non-résident cède des parts sociales ou des actions de sociétés marocaines, les plus-values réalisées sont imposables au Maroc. Il est crucial de noter qu'il ne s'agit pas d'une retenue à la source libératoire de 15 % sur le montant brut de la cession, mais bien d'une imposition sur le profit net (différence entre prix de cession et prix d'acquisition) par voie de déclaration.

• Pour les personnes morales non-résidentes : Le profit net est soumis à l'Impôt sur les Sociétés (IS).
• Pour les personnes physiques non-résidentes : Le profit net est soumis à l'Impôt sur le Revenu (IR) au taux de 20 % (Art. 73-II CGI).

Une exception notable concerne les profits de cession de valeurs mobilières cotées en bourse, qui sont exonérés, sauf s'il s'agit de sociétés à prépondérance immobilière (Art. 6-I-A CGI). Pour toute assistance dans ces démarches, nos experts en tenue de comptabilité peuvent vous accompagner.

Le cédant non-résident est responsable de la déclaration et du paiement de l'impôt. L'application de cet impôt est toujours subordonnée aux stipulations de la convention fiscale signée entre le Maroc et son État de résidence.

Champ d’application des cessions de titres

Cette réglementation couvre toutes les cessions de titres de participation (parts de SARL, actions de SA, parts de SNC), dès lors que la société émettrice est de droit marocain ou y a son siège social. La localisation de la société est le facteur déterminant de la territorialité de l'impôt, même si la transaction a lieu à l'étranger entre deux non-résidents. Si vous envisagez des modifications statutaires liées à ces cessions, nous sommes là pour vous guider.

Plus-values immobilières des non-résidents au Maroc

Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI)

L'article 61-II du Code Général des Impôts (CGI) stipule que les profits réalisés par des non-résidents lors de la cession de biens immobiliers situés au Maroc sont soumis à la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI). Le taux applicable est de 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession.

Le profit net est calculé en déduisant le prix d'acquisition (revalorisé par des coefficients annuels de l'administration fiscale) et les frais d'acquisition forfaitaires (15 % du prix d'acquisition ou dépenses d'investissement justifiées) du prix de cession.

Obligations déclaratives et responsabilité

Le non-résident cédant doit déposer une déclaration de profit immobilier dans les 30 jours suivant la cession auprès de l'administration fiscale. Le notaire, en tant qu'instrumentaire, a une responsabilité solidaire pour le paiement de la TPI et doit consigner le montant dû.

La prépondérance immobilière : une règle clé (Art. 61 bis du CGI)

Définition et impact

L'article 61 bis du CGI introduit la notion de "société à prépondérance immobilière". Une société est considérée comme telle si plus de 50 % de son actif est constitué de biens immobiliers ou de droits réels immobiliers non affectés à l'exploitation. Cette règle est essentielle pour les structures détenant des biens immobiliers et pour ceux qui cherchent à optimiser leur création de statut juridique de startup, notamment via une SCI.

La cession de parts ou actions d'une telle société (SCI, SARL, etc.) est, fiscalement, assimilée à une cession immobilière directe. Conséquence : le régime de la TPI (20 % du profit net, minimum 3 %) s'applique, et non le régime d'imposition du profit net de cession de titres.

Précisions de la note circulaire DGI 2024

En 2024, la Direction Générale des Impôts (DGI) a précisé que l'évaluation de l'actif immobilier pour la détermination de la prépondérance immobilière doit se faire en valeur vénale à la date de cession, et non en valeur comptable nette. Cette clarification étend considérablement le champ d'application de cette règle, impactant de nombreuses sociétés dont les immobilisations sont fortement amorties comptablement mais conservent une valeur marchande élevée.

Conventions fiscales internationales et plus-values

La plupart des conventions fiscales signées par le Maroc, basées sur le modèle OCDE (article 13), déterminent la répartition du droit d'imposer les plus-values :

• Biens immobiliers : L'État où l'immeuble est situé conserve le droit d'imposer.
• Actions et parts sociales (société non immobilière) : En principe, seul l'État de résidence du cédant peut imposer la plus-value. Le Maroc renonce à son droit si une convention le stipule.
• Sociétés à prépondérance immobilière : Exception majeure, l'État de situation des immeubles (le Maroc dans ce cas) retrouve le droit d'imposer lorsque les titres cédés tirent plus de 50 % de leur valeur de biens immobiliers.

Tableau récapitulatif des taux et conventions

Crédit d’impôt et élimination de la double imposition

Lorsqu'une convention permet au Maroc de conserver son droit d'imposer, l'État de résidence du cédant accorde généralement un crédit d'impôt. Ce crédit correspond à l'impôt payé au Maroc, dans la limite de l'impôt dû dans l'État de résidence sur le même revenu. Ce mécanisme vise à éviter la double imposition et peut varier selon les conventions (méthode d'imputation ordinaire ou d'exemption avec progressivité). Pour des conseils personnalisés, n'hésitez pas à consulter nos experts en conseil juridique & résolution de litiges.

Cas pratique : Cession de parts de SCI marocaine par un résident français

Imaginons M. Dupont, résident fiscal français, qui possède 100 % des parts d'une SCI marocaine détenant un appartement à Casablanca. Il vend ses parts pour 2 000 000 MAD. Le prix d'acquisition revalorisé est de 1 200 000 MAD.

• Au Maroc : La SCI étant à prépondérance immobilière, la cession est traitée comme une cession immobilière. Le profit net est de 800 000 MAD. La TPI s'élève à 160 000 MAD (20 % de 800 000 MAD), ce qui est supérieur au minimum de 60 000 MAD (3 % de 2 000 000 MAD). M. Dupont doit donc 160 000 MAD au fisc marocain.
• En France : Conformément à l'article 13 § 4 de la convention franco-marocaine, la France reconnaît le droit d'imposer du Maroc. M. Dupont déclare la plus-value en France mais bénéficie d'un crédit d'impôt équivalent à l'impôt payé au Maroc, évitant ainsi la double imposition.

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La gestion fiscale des plus-values internationales au Maroc est un domaine complexe, où l'intersection du droit interne et des conventions bilatérales est prépondérante. La qualification de l'opération (cession mobilière ou à prépondérance immobilière) est déterminante pour le taux applicable et le droit d'imposer. Un accompagnement spécialisé est indispensable pour sécuriser vos transactions, garantir la conformité fiscale et optimiser l'utilisation des crédits d'impôt conventionnels. Faites confiance à iHub pour naviguer ces complexités avec expertise.